房企上半年销售数据解读,产业园区将成为下一个主战场?

园区大会2018-11-08 22:14:53


2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,改革开放40周年,房地产市场调控“不负众望”,调控频次、力度都超过了以往,自住建部约谈12城以来,仅5月份就有40城发50新政,上半年调控已超160余次,楼市调控频密程度创下记录。伴随房地产政策收紧,经济产业结构调整,加之在政策红利、科技创新等大背景的推动下,产业园区行业正成为房企转型、拓展业务的一大突围之道。



产业园区以产业为依托,地产为载体,肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设重要使命,响应国家号召,为中国产业经济发展探索了成功的经验与模式。在房地产全面调控的背景下,响应国家号召,转型、拓展产业园区行业,发展实体产业、战略性新兴产业势必将成为传统房企的新一轮的战场。


产业园区行业将成为房企下一个主战场


根据方升(园区大会)研究团队不完全统计,在最近亿翰智库公布的《2018年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》中,超过65家企业转型或者拓展产业园区相关业务。


(数据来源:亿翰智库)


从碧桂园宣布“产城融合”战略;恒大投身“科技强国”建设,剑指“三大产业化基地、世界级科创中心”;万科创新产业园区模式——“热带雨林”体系标志着3大房企巨头纷纷进军产业园区行业。


从表中可以看到,除了房企传统三强外,拓展产业园区业务的房企,榜单前10名有8家企业,前20名有18家企业,前100名有47家企业,前200名超过65家企业。产业园区行业俨然成为房企转型的重要方向。并且越是靠前的房企,越是率先做出了改变。这些房企本身在房地产领域已经领先行业,又在转型之路上快人一步,加之本身存在的断层明显的房企销售额,落后者想要在提升业绩,或是在销售额方面提升一个档次,转型、拓展产业园区行业将成为重要的破局之路


前20强的房企拥有足够的实力,他们转型、拓展产业园区行业,他们的目光最可能仍然放在一二线城市。对于一二线城市而言,他们的需求无非就是两点,城市地标(建筑整体造型)以及税收。城市地标对于前20强的房企而言不在话下,税收可能就是他们急需要解决的问题了。



对于前100强的房企而言,本身在房地产市场已具备雄厚的实力,并且涉及商业地产,现阶段开始拓展产业园区行业,方升(园区大会)认为,这类企业完全适合向城市运营商方向发展。星河控股可以说是这方面的成功案例,2007年星河控股收购遍布鞋厂和手袋厂的雅宝工业城项目,用了7年时间打造了一个焕然一新的星河WORLD。为房企转型产业园区、转型城市运营商做出了一个非常好的示范。


而后100强企业,仅有18家企业涉足产业园区行业。对于现在的产业园区行业而言,在土地资源和产业资源不断稀缺的现在,再犹豫不决,恐怕连“步人后尘”的机会可能都不会有了。


房企如何做好产业园区


1
沉下心,做产业


产业园区行业有别于房企浸淫多年的房地产行业。产业园区做的不是一锤子买卖,不是造完园区,招商就可以做好的,不要低估了产业园区行业。产业园区在建设过程中,需要提前做好产业定位,根据产业定位,建设符合产业需求的建筑,在运营过程中园区方需要拥有产业资源、产业服务的能力、园区配套服务、金融服务等等。



相比于高周转的房地产行业,产业园区行业又有所不同,产业园区需要长期的投入,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素。做产业园区需要多年沉淀,打造产业链,在产业园区内形成一个良好的产业生态。转型产业园区行业,需要沉下心,实实在在做产业的,如果抱着“迂回拿地卖房”的心思,你可能在这条歧路上会越走越远。


2
企业并购、多方合作


对于现阶段转型的房企而言,产业资源稀缺成为最大的难题。产业园区行业,地产只是平台、产业才是主体。然而产业资源的积累不是一朝一夕就可以完成的。通过企业并购、多方合作可以在现阶段帮助房企解决这一难题。



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企业并购


对于“不差钱”的房企,企业并购或许是条最直接、最“暴力”的方式。例如万科收购普洛斯、泰禾收购北科建股权等,都是希望通过最直接的方式快速进入产业园区行业,并购原有的产业园区企业,利用其原有产业资源,快速在产业园区行业站稳脚跟。


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房企+产业


相比于企业并购,房企+产业的合作模式,风险更小。例如2018年初,碧桂园、富士康携手拿下总价达39亿的朱村地块。房企通过产业拿到大面积土地,进行联合开发,产业企业既解决了房企拿地的难题,又帮助可帮助房企以产业企业为核心快速打造相关产业链。


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房企+园区


相比于房企,在产业园区行业跌怕滚打多年的产业园区的企业,在产业打造、产业服务等方面优势明显。房企与产业园区企业的合作,双方可以取长补短,房企可以弥补产业园区企业资金缺乏的问题,产业园区企业可以弥补房企在园区打造、产业打造方面的不足。但是相比于前两类,房企+园区的合作模式,还将牵涉利益的分配,如何根据自身价值进行合理分配,将是现阶段阻碍房企和产业园区企业合作的最大问题。


当前无论是房地产市场还是园区市场,同质化竞争同样激烈,如何在多元化战略同时推进差异化的产品策略以及定制化的服务和科学的运营模式,也成为影响各房企未来的重要因素。现阶段,房企转型产业园区行业是顺应行业发展、政策导向的大趋势。追根究底,房企想要做好产业园区最关键的因素就是促进产业发展!


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