大数据:购物中心开发与运营的7大趋势(内附干货报告)

商业地产观察2019-03-14 14:30:39

风云巨变20年,购物中心经过20年的发展,到底发生了怎样的变化?而未来购物中心的开发与运营又有哪些新趋势?大数据告诉你,未来,购物中心可以怎么玩!

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购物中心发展的五大阶段

✪1996-2000年:中国购物中心杨帆起航

从1996年开始到2000年,这4年是中国购物中心扬帆起航阶段,广州天河城的诞生代表着中国首个真正意义上的购物中心出现,1999年上海港汇广场从开发开始导入购物中心开发运营理念,则成为中国购物中心真正起源。


✪2001-2006年:购物中心开启标准化之路

2001年,随着上海恒隆广场开业,而后上海正大广场、来福士广场相继开业,加速了中国购物中心归分化进程。  


2005年,北京CBD万达广场开业,代表万达第三代综合体产品模式开始成型。


✪2007-2010年:购物中心进入复合功能型

2008年开始,全国社会消费品零售总额突破10万亿大关,消费力升级导致商业升级,购物中心开始出现餐饮、休闲业态比例增加。


✪2011-2015年:购物中心爆发式增长

购物中心进入了爆发式增长的阶段,2015年5万方以上的购物中心数量已超过4500家,可以说中国购物中心20年的发展相当于过年30年、40家甚至50年的发展。


✪也就是从2016年开始,购物中心增幅开始往下回落了,以后这个现象还会持续,进入存量时代。


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购物中心向二三线城市下沉是大势所趋

在大数据方面,我们选取了4个一线城市及23个二线城市,2000个3万平米以上的购物中心,1660个已开业购物中心,340个拟开业的购物中心作为样本,进一步解析购物中心本身的变化。


购物中心提前进入存量时代

从规模上来看,从2011年开始,购物中心进入了开发风口,近5年购物中心入市数量是此前15年累计数量的5.3倍,2014年入市数量达到峰值,从2015年起,增量开始放缓至300以下,提前进入存量时代。



购物中心向二三线城市下沉是大势所趋

从城市选择和商圈进驻上来看,前十年60%的购物中心集中在四个一线城市,在2007-2010年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期,入市占比是一线城市的2倍,目前进入二线城市购物中心占比超过70%,购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋;


对于很多一二线城市而言,随着核心商圈开发的饱和,购物中心进入的商圈不断从内向外多极化发展,甚至项目自身就形成一个商圈,近5年区域核心商圈占比达到51%,超过3成的购物中心进入到非核心商圈,甚至生活半径5公里以内都有一个购物中心。



未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流

从单体购物中心规模数据看,5-10万㎡的购物中心占比过半;从不同发展阶段数据看,单体规模整体呈上升趋势,5万㎡以下的占比下降,15万㎡以上的占比上升幅度较大;未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是市场的主流产品。



民企是中国商业地产开发的中坚力量

从购物中心开发商身份看,目前整体以民企为主,占比达七成;前10年由于住宅开发热及商业地产开发门槛较高,国(央)企与外资开发商占据主导地位;从2007年开始,由于住宅市场调控及民企开发能力提升,大量民企被动或主动进入购物中心开发领域,成为中国商业地产开发的中坚力量。


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新兴品牌的发展决定了购物中心未来的发展水准

从购物中心业态配比看,当前整体达到了零售:餐饮:其他(亲子、娱乐等)达到了4:3:3的比例,对比2015年与2016年样本购物中心业态调整变化数据看,零售业态整体配比有所减小,体验性业态配比呈上升态势,特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大,购物中心对此类业态的需求看涨。



具体到品牌,我们看到3间以上的成熟品牌占比接近70%,而门店数量3-5间的成熟品牌占比也达到50%,进驻购物中心的成熟品牌发展速度明显滞后于购物中心的增速,品牌同质化程度高;而进驻样本购物中心的新兴品牌今年占比仅21%,同比2015年18.5%略有提升,但仍处在一个较低的水平线上。



这些新兴品牌转化为成熟品牌的过程,实际上就决定购物中心将来发展的水准。我们从成立大数据中心以后,对品牌端数据监控主要在成长性新兴品牌身上,因为购物中心可以找很多合适的品牌,但并不知道在哪里,赢商网做这个数据监控就是做一个背书。


从购物中心的主力商家来看,去百货化已经成为购物中心经营调整大趋势,从样本数据看,引进传统百货作为主力商家的占比仅为13%。而大型超市与影院成为了现在购物中心热门引进的主力商家,有超过6成的购物中心引进大型超市作为主力商家,可以看出大型超市仍然是购物中心吸客的利器。


除传统百货、超市及影院外,购物中心引进主力商家的类型愈加多元化,各类中型业态成为购物中心吸客的新手段,儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。


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未来购物中心不再只靠租金赚钱

购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司,再到资产管理公司,表面上是名字的变化,从深层来看是购物中心管理思维的变化,最早是物业管理思维,现在变成了运营管理思维,有了增值保值的概念。


在场景管理方面,除了通过引进差异化商户营造差异化竞争力以外,空间也是需要经营的。什么样的内容能把人流带起来,这是非常非常重要的一个课题,对于购物中心收入来说,正是有了场景管理的概念,收入慢慢从一元化租金收入,开始多元化,比如广告收入。  


假设一个体量足够大的购物中心,里面招的全部都是体验业态,租金只能是维护水电费基本运营成本,只能靠流量挣钱是极端的例子,其实在购物中心内卖广告、卖汽车、卖保险、卖旅游产品都是可以的,未来购物中心的收入一定是多元化的,租金的占收入比例也会减少。



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购物中心未来7大开发趋势

最后简单说一下购物中心的开发趋势,主要分为7点。


购物中心从开发到商业运营再到资产管理的思维模式变化。


全渠道拥抱互联网。每个购物中心经营者要以开放心态接受移动互联网带来的新技术,可能短期内还不能成为普及技术应用,但它代表未来,如果把握住未来才有可能赢得未来。


社区型购物中心飞跃式发展。随着老百姓消费能力越来越快,如果解决基本需求的话,都希望在社区周边步行能到达一个购物中心,这是一个趋势。



电商发展促进购物中心优化和升级。从另外一个角度而言,电商也可以是一个购物中心渠道,越来越多的电商也开始开实体店了,电商倒逼百货、购物中心的趋势下,我们要提升经营理念,升级经营模式。


新兴业态、品牌的不断崛起。购物中心一定要关注新兴品牌的崛起,因为他们很可能是未来购物中心调整期的时候,解决差异化问题的一些品牌。


商业竞争由实转虚。购物中心从比拼硬件到比拼软件的过程,也就是刚才讲到的场景营销,怎么样把购物中心空间场景化、拟人化,甚至购物中心本身就是一个IP形象,让客户从空间感受上就认可了你这个购物中心。



IP营销。去年上海大悦城魔兽展开展期间,周六迎来观展1万多人次,衍生品销售额达到35万。当然对IP活动的选择一定要符合这个购物中心基本客群的定位,这样才能造成双赢的结果,才有可能把这些来观看IP人的量转化成销售额。



(来源:赢商网)

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