大数据视角下的房地产并购及合作开发纠纷案例盘点及分析报告丨大成·案评

大成上海办公室2018-11-29 09:42:09

回顾地产行业的过去五年,整个行业经历了史无前例的规模战争,收购并购浪潮迭起。随着政府调控政策的频发以及监管的日趋严格,房地产并购的发展亦受到影响较大,细分领域的纠纷也伴随着房地产市场行情和宏观调控政策的走向,呈现一定的发展规律。

有鉴于此,本团队梳理了最高院、北京、上海及江浙区域2015年至今发生在房地产并购以及合作开发领域里的已决诉讼案件,从判例大数据角度出发,盘点并梳理了该领域常见的法律风险、争议类型以及司法裁判的观点及口径,以供房地产行业作为事前防范的参考工具。

回顾过去三年中国房地产并购领域的争议解决情况,其特点可以概括为:(1)房地产并购纠纷案件发案与当时的经济、政策环境密切关联;(2)并购纠纷的背后,是土地增值暴力下的利益再次分配,涉及企业核心重大利益,纠纷处理背后需要考虑的影响是多重复杂的;(3)并购交易涉及资金结构、运作方式、交易模式等多种核心要素的集合,任何一点交易设计的不完善或者疏漏均会对并购交易的推进落地构成实质影响,诉讼结果分析亦充分体现了这一点;(4)纠纷通常涉及土地管理部门、房屋管理部门等行政部门,司法权与行政权交叉,增加了纠纷解决的复杂性。

本文就本团队本次风险盘点工作的方式方法以及基础结论进行初步介绍。

方式方法


在本次房地产收购并购及合作开发诉讼风险盘点项目中,本团队工作分为六个阶段,分别为:(1)样本收集、(2)样本梳理(包括多维度的统计、分析和汇总)、(3)提炼案件争议焦点及裁判意见、(4)选取典型案例分析、(5)针对各单项争议类型给予法律建议,以及(6)编织成过并制作成册。

样本案例


与地产并购、合作开发、资产转让有关的2015-2017年度最高人民法院、北京市高级人民法院、江苏省高级人民法院、浙江省高级人民法院以及上海市各级人民法院作出的与房地产企业股权转让、合作开发以及资产转让有关的3232件诉讼案件法律文书。

数据呈现


在最终编制成册的风险手册中,对样本案例从案例来源法院、案例形成年度、案例省份分布、审判程序(包括二审、再审案件改判率)、案件类型、法院层级、案由、标的金额、争议类型等多维度进行数据统计和对比分析,并使用图表呈现。本文中考虑文章的篇幅限制,先行就以下几个维度进行简单的介绍。

样本案例争议标的金额分布

在样本案例中,争议金额在5000万元以上的案例占比30.66%,其次争议金额在1000万元以上5000万元以下的案件占比23.46%。可见,房地产项目中所涉的争议风险金额一般较大,标的金额在1000万元以上的案件占总数的50%以上。

样本案例案件类型

样本案例案件类型房地产收购并购及合作开发项目中涉及的诉讼争议不仅仅是民事纠纷,同时还涉及到刑事、行政纠纷。在样本案例中,民事案例的数量最多、占全部样本案例的95.88%;其次是刑事案例、占全部样本案例的2.47%,包括贪污罪、受贿罪、单位行贿罪、合同诈骗罪、诈骗罪、职务侵占罪;最后是行政案例、占全部样本案例的1.65%,其中包括与土地使用权登记有关的行政登记、行政命令、行政许可纠纷,以及与商标权有关的其他行政管理纠纷。


样本案例争议类型

在经过归纳提取后、重点逐一分析的486个有效分析样本案例中,根据争议发生的不同原因进一步划分成合同效力、合同履行、或有债务、法律关系、程序问题以及交易中衍生的其他纠纷六类争议类型。在删选过程中,存在与本次交易目的契合度不高的案例25件,故归为“其他”类别。其中,合同履行案例最多,187件占比38.48%;其次,合同效力数量位居第二,共149件占比30.66%。

在前述的各个争议类型项下,根据具体导致争议的原因又可以进行二级细分和归纳,总结出的二级争议类型即为引发诉讼争议的直接原因,也直接反应了并购及合作开发项目中潜在的风险点。因此,除了归纳和细分外,我们还对每一个争议类型的案件进行研究,总结了法院裁判的司法观点,以启示反推在项目进行过程中应注意管控的方向,以达到事前防范之目的。

以合同履行为例,合同履行的相关争议类型细分为八类,分别是:前置审批、标的瑕疵、信息披露、款项支付、交割交付、利益分配、逾期开发、责任承担。具体案件数量及占比如下表所示:

在合同履行过程中,因“款项支付”而引发争议的案例数量占数过半,占合同履行案例总数的64.17%,具体数量与比例如下:


样本案例审判程序

在样本案例中,来源于二审程序的案例数量为310个,占全部样本案例的比例为63.79%;而来源于一审程序的案例数量位列第二,数量129个,占全部样本案例的26.54%;来源于再审程序的案例47个,占全部样本案例的9.67%,数量相对较少。

在二审和再审的357个案例中,我们对二审以及再审案例中的诉讼结果进行进一步分析,并统计了维持原判、部分改判以及改判的数量和概率。其中7成以上的案例维持原判,数量258个,占二审和再审样本案例数量的比例为72.27%;部分改判的案例45个,占二审和再审样本案例数量的比例为12.61%;全部改判的案例数量只有54个,占二审和再审样本案例数量的比例为15.13%。

具体的一级争议类型的案例数量及比例详见下表:

结语


限于篇幅,本文仅简单介绍了初步的分析结论,在本团队最终编制成册的风险报告中,第一部分对不同纬度分析的数据统计结果予以了归类的详细呈现及分析结论;第二部分按照各争议类型分篇分章节详述,包括合同效力篇、合同履行篇、或有债务篇、法律关系篇、程序问题篇以及其他共六个单独篇章,每一篇章中对于该争议类型项下的具体争议呈现形式、形成原因、典型案例、裁判观点、律师意见等均有详细的论述分析。如对报告的详细内容及分析结果有兴趣,欢迎与我们取得联系。


律师简介

朱云燕

大成上海 合伙人

专业领域:不动产与建设工程、公司与并购、跨境投资与贸易  、争议解决

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虞智超

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